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门市租赁合同纠纷

发布时间:2019-09-13 19:20:06

门市租赁合同纠纷

2007年1月,原告曾某、汪某与第三人郭某合伙购买襄阳市保康县XX镇XX广场架空步行街1幢号商业用房(次年11月三人取得房屋产权)。2007年3月18日,原告曾某、汪某、第三人郭某与被告谢某、易某签订《门市租赁合同》,合同约定:二原告和第三人将其架空步行街1幢号商业用房租与被告谢某、易某,租期10年,第一年租金14万元,以后每年递增6%,租期内未经二原告和第三人郭某同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢某、易某使用起,原告曾某、汪某应分得的房租费一直由第三人郭某统一领取后给付。被告谢某、易某将承租之房用于合伙开办X楼饭店,谢某、易某系显名股东,郭某系隐名股东。2007年9月,因X楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李某(被告谢某之女)名下,即由第三人郭某出面与李某签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。X楼开业后,李某、谢某、易某、郭某签订《X楼经营承包合同》,约定由李某承包经营X楼饭店。同年12月30日,谢某、易某、郭某签订《X楼股份转让协议》,约定易某将部分股份转让给谢某,其余股份转让给郭某,但实际上由郭某、易某对郭某持有的X楼股份各享有50%的权益,至今谢某、郭某仍为X楼显名股东,易某为隐名股东。至原告起诉时,各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾某、汪某起诉认为,被告谢某、易某与第三人郭某、李某恶意串通,未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李某经营饭店,其转租行为无效,请求判令解除曾某、汪某、郭某与谢某、易某2007年3月18日签订的《门市租赁合同》,并由二被告及郭某返还商业用房。被告谢某、易某和第三人李某辩称,X楼并非转租而是改变经营方式,请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭某辩称,我既是出租房屋的产权人之一,也是X楼的股东之一,房屋实际由李某经营,租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通,请求法院依法判决。

[案情分析]  裁判要旨

商业房共有人出租房屋,其中的共有人隐性参与他人承租,承租期间经营方式发生改变,不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形,应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的,不予支持。

一、个人合伙租赁经营中,经营方式的改变不构成擅自转租违约

合同法第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定,立法主旨在于:承租人未经出租人同意擅自转租租赁物,直接破坏了出租人对承租人的信任,直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权,造成多层次的租赁物占有关系,增加了出租人要求返还租赁物的难度。因而法律规定,一旦出现这种情况,即赋予出租人的合同解除权,以保障其物权利益。而本案的情况,不属于该款规定之情形

首先,商业用房的所有权人曾某、汪某、郭某通过合同形式将房屋出租给谢某、易某经营,一经签约,合同生效,租赁关系合法成立。按照古罗马法的定义,“合同是一把法锁,一旦成立,就把各方当事人拷在一起。”本案之合法租赁关系双方均予认同,并无异议,因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。

其次,被告谢某、易某承租之后,具有独立自主选择或改变经营方式的权利,他人包括出租人均无权干涉。被告谢某、易某承租后,根据经营状况,合伙人共同议定以谢某之女李某名义办理工商营业执照,承包X楼饭店,合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化,既未改变租赁经营性质,又提高了租赁经营效益,于租赁双方均有益无害。本案法官正是洞察了合伙人租赁经营中内部经营方式改变这一核心问题,划清了法律关于未经出租人同意擅自转租与合伙人租赁经营方式变化之间的界限,从而维护了合伙各方的合法权益。

再次,本案即使按原告所诉被告擅自转租成立,同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为:一方面,该款规定“承租人未经出租人同意转租”与本案不相符。本案中李某承包若视为转租的话,是经过租赁物共有人同意的,因为郭某既是X楼发包人之一,又是X楼所有权人之一。X楼无论视为发包性质还是转租性质,郭某均是决策人之一。另一方面,尽管X楼所有权人曾某、汪某、郭某出租X楼的《门市租赁合同》中约定,租赁期内未经曾、汪、郭三人同意转包的按违约处理,但作为承租人的谢某、易某明知郭某兼具合伙人和出租人双重身伤,因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上同样可以推断擅自转租的理解不能成立。

二、原告曾某、汪某对于X楼租赁经营方式的变化,存在知道或应当知道的相当条件

其一,X楼饭店位于保康县城(XX镇)主城区“不夜城”饮食一条街之中,且名称响亮,经营有方,生意一向看好,全县城的人无所不晓。原告曾某、汪某作为X楼的所有权人和出租人,按常理应当超过一般人对X楼的关注,因而存在知道或者应当知道X经营变化的相当条件。

其二,双方于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》,约定第一年租金14万元,一直由郭某统一领取后给付二原告,而二原告诉状上称:2007年8月14日谢、易、郭三人以《X楼经营承包合同》形式转租给李某,年租金40.3万元,一直由郭某领取后分给他们。这表明,他们已按此受益,却一直没有提出反对意见,说明二原告已经明知,而且默认了郭某的行为,多年来从无异议。现在正值租赁期中,二原告却起诉要求确认转租行为无效,并解除租赁合同收回房屋,无论从事实际上还是理由上,都是说不通的。

其三,原告曾某、汪某与第三人郭某同属于X楼的所有权人和出租人,按事实推论二原告早已知道郭某同时具有合伙承租人的身份,自出租至起诉时X楼的房租费皆由郭某统一领取后分发给二原告,表明二原告与郭某之间有着充分联系,关系密切,足可推定二原告对郭某的经营行为完全了解却从无异议。

其四,从法律层面讲,第三人李某于2007年9月即经过工商登记取得X楼饭店的营业执照,且营业执照悬挂于经营场所,对外具有合法经营的公示作用,并至今悬挂达数年之久,应视为X楼产权人均应当知道,即不仅包括X楼饭店的合伙人郭某,而且包括出租人的原告曾某和汪某。即便是原告曾某和汪某确实存在不知道的情况,其公示之效力同样及于二人。因此,本判决从公示效力上理解和判断,是符合法律精神的。

[案情结果]  保康县XX法院审理认为,原告曾某、汪某、第三人郭某与被告人谢某、易某于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》,合法有效,各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢某与李某系母女关系,谢某、易某将承租门面房以谢某女儿李某的名义办理工商营业执照,并承包经营,现谢某、易某、郭某仍系X楼饭店的合伙人,享受合伙人权利并承担义务。因此,X楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变,并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭某既是出租门面房的产权人之一,又是X楼的合伙人,对X楼内部经营方式的变化是明知的,出租门面的租金每年都是郭某统一领取后分发给其他产权人,说明郭某与二原告有充分的联系,X楼饭店的营业执照2007年9月就以李某的名义办理,由于营业执照悬挂于营业场所,对外应有公示的作用,应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求,既不符合合同法的相关规定,也不符合双方约定的解除条件,故其主张本院不予支持。至于租金的高低,因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断,属于经营风险,不属于法院调整范围。遂判决:驳回原告曾某、汪某及第三郭某的诉讼请求。

[相关法规]  合同法第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

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